? 二手房買賣中的“陰陽(yáng)合同”

京云業(yè)主維權(quán)律師

2019-09-03 10:52:15

【摘要】在房屋買賣交易中有相當(dāng)一部分糾紛是由合同糾紛引起的。而當(dāng)出現(xiàn)合同糾紛時(shí)，作為非法學(xué)專業(yè)的人對(duì)于其中的“奧妙”是不甚了解的。尤其是在二手房交易時(shí)遇到

在房屋買賣交易中有相當(dāng)一部分糾紛是由合同糾紛引起的。而當(dāng)出現(xiàn)合同糾紛時(shí)，作為非法學(xué)專業(yè)的人對(duì)于其中的“奧妙”是不甚了解的。尤其是在二手房交易時(shí)遇到的此類情況更是數(shù)不勝數(shù)，首當(dāng)其沖的就是中介給購(gòu)房者挖的“陰陽(yáng)合同”的坑。中國(guó)業(yè)主維權(quán)網(wǎng)

一、什么是“陰陽(yáng)合同”？
陰陽(yáng)合同(又稱“黑白合同”)并非法律術(shù)語(yǔ)，其概念主要明確于《招標(biāo)投標(biāo)法》頒行之后。“陽(yáng)合同”為經(jīng)過合法的招投標(biāo)程序，該合同在建設(shè)工程管理部門備案，形式合法的合同。與之相反，“陰合同”是在建設(shè)工程管理部門未進(jìn)行備案或變更登記的合同。換言之，陰陽(yáng)合同廣義通俗的解釋即陽(yáng)合同為合法備案登記的合同，陰合同則為不合法未備案登記的合同。
在二手房買賣中，為了降低交易成本、逃避稅費(fèi)，買賣雙方往往會(huì)簽訂兩份交易價(jià)格不同的合同。真實(shí)的交易價(jià)格比較高，但并不提交到稅務(wù)和房管部門，而是把另一份交易價(jià)格比較低的合同備案網(wǎng)簽，并按比較低的價(jià)格繳納稅費(fèi)，這就是陰陽(yáng)合同在房屋買賣中的具體運(yùn)用。

二、陰陽(yáng)合同違法，但不代表買賣合同無效
簽訂陰陽(yáng)合同為了逃稅，這當(dāng)然是違法的。以避稅為目的簽訂的相關(guān)條款法律上是無效的。但是，中國(guó)業(yè)主維權(quán)網(wǎng)律師提醒購(gòu)房者，并不能因此直接導(dǎo)致雙方所簽訂的買賣合同無效。
因?yàn)殡p方的房屋買賣行為本身并不違法，雙方達(dá)成的交易價(jià)格也不違法，違法的只是雙方在買賣過程中達(dá)成的避稅條款。在這個(gè)法律關(guān)系中，買賣合同是基礎(chǔ)，避稅條款只是履行買賣合同中的環(huán)節(jié)之一。避稅條款違法無效，并不能直接導(dǎo)致整個(gè)買賣合同無效。
因此，如果雙方因陰陽(yáng)合同為由發(fā)生糾紛，沒有特殊情況和約定的話，以此為由是無法認(rèn)定合同整體無效，或因此解除合同的。

三、存在陰陽(yáng)合同的情況下，應(yīng)以哪一份的效力為準(zhǔn)？
通常有兩份相沖突的合同，一般判斷是以后形成的合同為準(zhǔn)，但是在陰陽(yáng)合同的條件下，并不能這樣簡(jiǎn)單判斷。
很多真實(shí)價(jià)格的陰合同是簽訂在前，用于備案的陽(yáng)合同是簽署在后。所以，并不能簡(jiǎn)單地認(rèn)為以在后且經(jīng)過官方備案的以那份合同的效力為準(zhǔn)，要看哪份能體現(xiàn)雙方的真實(shí)意思表示。
首先看雙方發(fā)生爭(zhēng)議后對(duì)哪份合同有效的主張，如果雙方對(duì)此主張一致自然沒有爭(zhēng)議。如果雙方對(duì)以哪份合同為準(zhǔn)有爭(zhēng)議，就要看具體合同內(nèi)容判斷了。
目前房屋買賣中的陰陽(yáng)合同大多是由中介代為起草處理的，通常是有以一個(gè)低的交易價(jià)格，再加上高額的裝修補(bǔ)償條款或補(bǔ)充協(xié)議的內(nèi)容來形成整個(gè)的交易價(jià)格。而辦理網(wǎng)簽等手續(xù)時(shí)，高額裝修補(bǔ)償?shù)臄?shù)額是不體現(xiàn)的。
對(duì)于哪份為真，通過合同條款通常是比較好判斷的，如果體現(xiàn)得不清楚，可以結(jié)合房屋交易時(shí)的市場(chǎng)價(jià)格、雙方的關(guān)系、合同中的其他約定內(nèi)容綜合確認(rèn)。

四、對(duì)陰陽(yáng)合同中涉及的違法行為如何處理？
有購(gòu)房者以二手房買賣中陰陽(yáng)合同為由到法院起訴，要求確認(rèn)合同無效。而法院審理的結(jié)果很可能是認(rèn)定雙方真實(shí)意思表示的交易內(nèi)容有效。這時(shí)，主張無效的一方往往無法接受，指責(zé)法院對(duì)違法行為不理不管。
實(shí)際上，司法機(jī)關(guān)和其他國(guó)家機(jī)關(guān)維護(hù)法律也是各有職責(zé)分工的。追繳稅款應(yīng)該由稅務(wù)機(jī)關(guān)來負(fù)責(zé)。從民事訴訟的角度講，法院審理雙方的房屋買賣糾紛，還是以認(rèn)定買賣關(guān)系本身是否合法、是否應(yīng)支持或駁回一方的訴求為主。通常，法院就是這么處理的。
從實(shí)踐來看，陰陽(yáng)合同避稅的違法手段，目前基本處于民不舉、官不究的狀態(tài)，但一旦曝光到稅務(wù)部門，肯定是處理的。
當(dāng)事人自己當(dāng)然可以向稅務(wù)部門舉報(bào)。除此之外，由于法律規(guī)定法院在審理中發(fā)現(xiàn)違法犯罪行為，可以通知相關(guān)職能部門處理，所以，也不排除法院會(huì)以司法建議等通知相關(guān)主管機(jī)構(gòu)。

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