近日，河北省燕郊鎮(zhèn)多個小區(qū)業(yè)主無法辦理不動產(chǎn)登記證書的新聞成為了2017年開年的重磅新聞。
下面我們看一下具體的事件，京云律師會以專業(yè)的房產(chǎn)律師角度對此事予以解讀。
【新聞】近日，燕郊多個小區(qū)的業(yè)主反映，此前他們按照商品房的價格購買的房產(chǎn)，拿著政府部門頒發(fā)的房產(chǎn)證，最近卻無法進行不動產(chǎn)登記。
【京云點評】
1、我們先要看一下《不動產(chǎn)登記證書》和《房產(chǎn)證》的區(qū)別：
《不動產(chǎn)證書》是統(tǒng)一不動產(chǎn)登記簿證之一，不動產(chǎn)登記簿證包括《不動產(chǎn)登記薄》、《不動產(chǎn)證書》和《不動產(chǎn)登記證明》。
《不動產(chǎn)登記簿》是不動產(chǎn)統(tǒng)一登記的核心依據(jù)，由登記機構(gòu)持有。按照《不動產(chǎn)登記暫行條例》的規(guī)定，《不動產(chǎn)登記簿》記載不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況;不動產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況;以及涉及不動產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項等。
《不動產(chǎn)權(quán)證書》是權(quán)利人不動產(chǎn)權(quán)的權(quán)證，由權(quán)利人持有。有單一版和集成版兩個版本，證書中記載登記簿的主要信息。單一版證書記載一個不動產(chǎn)單元上的不動產(chǎn)權(quán)利。集成版證書記載同一權(quán)利人在同一登記轄區(qū)內(nèi)享有的多個不動產(chǎn)單元上的不動產(chǎn)權(quán)利。目前主要采用單一版證書。
《不動產(chǎn)登記證明》是他項權(quán)證，用于證明不動產(chǎn)抵押權(quán)、地役權(quán)或者預告登記、異議登記等事項，由登記機構(gòu)持有。比如，權(quán)利人在申請銀行貸款時，可以申請登記機構(gòu)向銀行出具該證明文件，方便權(quán)利人貸款。若權(quán)利人產(chǎn)權(quán)有查封登記，則不頒發(fā)證書或證明。
 
2、《不動產(chǎn)權(quán)證書》和《房產(chǎn)證》有什么區(qū)別呢？
直觀來說《不動產(chǎn)權(quán)證書》比《房產(chǎn)證》產(chǎn)權(quán)內(nèi)容更詳細：
《不動產(chǎn)證》包括了更多土地使用權(quán)的信息。對土地使用權(quán)使用年限（起止日期）進行了明確規(guī)定和房屋取得價格，有效保護不動產(chǎn)權(quán)利人的合法財產(chǎn)權(quán)，讓交易透明化、明確化和增加安全性。還有房屋建筑面積多少，土地使用權(quán)分攤面積多少；甚至除了房屋建筑面積圖幅，還會附加上土地使用面積圖幅。但土地確權(quán)公攤部分計算困難還在商討中，比如小區(qū)內(nèi)幼兒園等公建面積就難以處理。
《房產(chǎn)證》只是表明權(quán)利人對房產(chǎn)有所有權(quán)，因為我國是房地權(quán)利分離的政策。所以你雖然擁有房屋的所有權(quán)，但是對房屋所在的土地只享有使用權(quán)，而不動產(chǎn)證標明了土地使用權(quán)的年限，房產(chǎn)證沒有明確土地使用權(quán)的期限。
有這種改變，是政府考慮到在房產(chǎn)這方面的稅基征收將逐漸從交易環(huán)節(jié)過渡到持有環(huán)節(jié)，財產(chǎn)稅的二次分配將更加明顯，為房產(chǎn)稅征收打下基礎。
 
【法律規(guī)定】
《不動產(chǎn)登記暫行條例》
第二條 本條例所稱不動產(chǎn)登記，是指不動產(chǎn)登記機構(gòu)依法將不動產(chǎn)權(quán)利歸屬和其他法定事項記載于不動產(chǎn)登記簿的行為。
本條例所稱不動產(chǎn)，是指土地、海域以及房屋、林木等定著物。
第八條 不動產(chǎn)以不動產(chǎn)單元為基本單位進行登記。不動產(chǎn)單元具有唯一編碼。
不動產(chǎn)登記機構(gòu)應當按照國務院國土資源主管部門的規(guī)定設立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記簿。
不動產(chǎn)登記簿應當記載以下事項：
（一）不動產(chǎn)的坐落、界址、空間界限、面積、用途等自然狀況；
（二）不動產(chǎn)權(quán)利的主體、類型、內(nèi)容、來源、期限、權(quán)利變化等權(quán)屬狀況；
（三）涉及不動產(chǎn)權(quán)利限制、提示的事項；
（四）其他相關事項。
第二十三條 國務院國土資源主管部門應當會同有關部門建立統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺。
各級不動產(chǎn)登記機構(gòu)登記的信息應當納入統(tǒng)一的不動產(chǎn)登記信息管理基礎平臺，確保國家、省、市、縣四級登記信息的實時共享。
第二十四條 不動產(chǎn)登記有關信息與住房城鄉(xiāng)建設、農(nóng)業(yè)、林業(yè)、海洋等部門審批信息、交易信息等應當實時互通共享。
不動產(chǎn)登記機構(gòu)能夠通過實時互通共享取得的信息，不得要求不動產(chǎn)登記申請人重復提交。
 
《不動產(chǎn)登記暫行條例實施細則》
第三十四條  申請國有建設用地使用權(quán)首次登記，應當提交下列材料：
　?。ㄒ唬┩恋貦?quán)屬來源材料；
　?。ǘ?quán)籍調(diào)查表、宗地圖以及宗地界址點坐標；
　?。ㄈ┩恋爻鲎寖r款、土地租金、相關稅費等繳納憑證；
　?。ㄋ模┢渌匾牧稀?/strong>
　　前款規(guī)定的土地權(quán)屬來源材料，根據(jù)權(quán)利取得方式的不同，包括國有建設用地劃撥決定書、國有建設用地使用權(quán)出讓合同、國有建設用地使用權(quán)租賃合同以及國有建設用地使用權(quán)作價出資（入股）、授權(quán)經(jīng)營批準文件。
　　申請在地上或者地下單獨設立國有建設用地使用權(quán)登記的，按照本條規(guī)定辦理
 
【新聞】
黃先生在2013年5月，買了福成五期的房子。房本上清楚地寫著70年產(chǎn)權(quán)，住宅用地。在今年初他突然發(fā)現(xiàn)，他的房產(chǎn)失去了買賣資格。“我知道這事兒是在1月20日左右，業(yè)主群里有些人交易時發(fā)現(xiàn)落不了宗，有些人通過查產(chǎn)權(quán)性質(zhì)等查出這個地是工業(yè)用地和違法違章建設。”
房子拿到手四年了，為什么才發(fā)現(xiàn)土地性質(zhì)有問題？黃先生解釋，“以前買房時發(fā)房產(chǎn)證，房產(chǎn)證只是代表這個房子是你的。但房子建到哪兒，還有土地證。土地證一般不會給購房者，都是在土地開發(fā)商手里，現(xiàn)在土地證出現(xiàn)問題，土地本身是工業(yè)用地，但開發(fā)商改成了住宅。”
黃先生說，福成五期，有至少三千戶存在和他一樣的問題。有的房產(chǎn)是因為開發(fā)商私自在工業(yè)用地、綠化用地上蓋住宅，有的是因為開發(fā)商少批多建等。如果不是不動產(chǎn)權(quán)登記，業(yè)主可能永遠都不知道土地問題的存在。
福成五期業(yè)主張先生指出，“1234號樓屬于工業(yè)用地，4號樓屬于違建用地。但是我們都不知道，現(xiàn)在不動產(chǎn)政策一出來，問題就出來了。我辦過戶特別順利，稅錢都是按正常住宅繳的。當時我們買的時候和其他的小區(qū)購買流程、交的錢一模一樣。”
【京云點評】
現(xiàn)在這個問題的本質(zhì)是，這個土地到底是什么性質(zhì)的。土地性質(zhì)不是說變就能變的，既然在這片土地上蓋了房子，并且政府能頒發(fā)房產(chǎn)證能繳稅，所有的一切都是正常辦理狀態(tài)的，那么就有理由相信這片土地是居住用地。居住用地不可能一時間又變成其他性質(zhì)。
這就產(chǎn)生了兩個疑問：對于開發(fā)商來說，他們在拿地的時候肯定對土地性質(zhì)有清楚的了解，但如何把本是綠化用地、工業(yè)用地、荒地等性質(zhì)土地偽裝成居住用地，辦理產(chǎn)權(quán)證的？對于政府來說，既然已經(jīng)發(fā)證，明確記載了居住用地，那么為什么現(xiàn)在又反悔說不是居住用地了，期間問題出在哪兒，政府的公信力有何在？
目前可能原因是：本是非居住用地的土地并沒有真正按照國家法律規(guī)定的正規(guī)程序改變成居住用地，開發(fā)商肯定是通過其他方法違規(guī)改變了土地性質(zhì)。但在本次國家換證時徹底排查出來了，因為手續(xù)不齊，所以不能按照要求換發(fā)新的《不動產(chǎn)權(quán)證》。
【法律規(guī)定】
　第七條　土地使用權(quán)出讓，是指國家將國有土地使用權(quán)（以下簡稱土地使用權(quán)）在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。
　第八條　城市規(guī)劃區(qū)內(nèi)的集體所有的土地，經(jīng)依法征用轉(zhuǎn)為國有土地后，該幅國有土地的使用權(quán)方可有償出讓。
　第九條　土地使用權(quán)出讓，必須符合土地利用總體規(guī)劃、城市規(guī)劃和年度建設用地計劃。
　第十條　縣級以上地方人民政府出讓土地使用權(quán)用于房地產(chǎn)開發(fā)的，須根據(jù)省級以上人民政府下達的控制指標擬訂年度出讓土地使用權(quán)總面積方案，按照國務院規(guī)定，報國務院或者省級人民政府批準。
　第十一條　土地使用權(quán)出讓，由市、縣人民政府有計劃、有步驟地進行。出讓的每幅地塊、用途、年限和其他條件，由市、縣人民政府土地管理部門會同城市規(guī)劃、建設、房產(chǎn)管理部門共同擬定方案，按照國務院規(guī)定，報經(jīng)有批準權(quán)的人民政府批準后，由市、縣人民政府土地管理部門實施。
　第十七條　土地使用者需要改變土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。
第二十五條　以出讓方式取得土地使用權(quán)進行房地產(chǎn)開發(fā)的，必須按照土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途、動工開發(fā)期限開發(fā)土地
第四十三條　以出讓方式取得土地使用權(quán)的，轉(zhuǎn)讓房地產(chǎn)后，受讓人改變原土地使用權(quán)出讓合同約定的土地用途的，必須取得原出讓方和市、縣人民政府城市規(guī)劃行政主管部門的同意，簽訂土地使用權(quán)出讓合同變更協(xié)議或者重新簽訂土地使用權(quán)出讓合同，相應調(diào)整土地使用權(quán)出讓金。
第四十四條　商品房預售，應當符合下列條件：
　?。ㄒ唬┮呀桓度客恋厥褂脵?quán)出讓金，取得土地使用權(quán)證書；
　　（二）持有建設工程規(guī)劃許可證；
　?。ㄈ┌刺峁╊A售的商品房計算，投入開發(fā)建設的資金達到工程建設總投資的百分之二十五以上，并已經(jīng)確定施工進度和竣工交付日期；
　　（四）向縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門辦理預售登記，取得商品房預售許可證明。
　　商品房預售人應當按照國家有關規(guī)定將預售合同報縣級以上人民政府房產(chǎn)管理部門和土地管理部門登記備案。
第六十條  在依法取得的房地產(chǎn)開發(fā)用地上建成房屋的，應當憑土地使用權(quán)證書向縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門申請登記，由縣級以上地方人民政府房產(chǎn)管理部門核實并頒發(fā)房屋所有權(quán)證書。
　第七十條　房地產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員玩忽職守、濫用職權(quán)，構(gòu)成犯罪的，依法追究刑事責任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。
　　房產(chǎn)管理部門、土地管理部門工作人員利用職務上的便利，索取他人財物，或者非法收受他人財物為他人謀利益，構(gòu)成犯罪的，依照懲治貪污罪賄賂罪的補充規(guī)定追究刑事責任；不構(gòu)成犯罪的，給予行政處分。
【新聞】類似的問題存在于燕郊多個小區(qū)。小張各莊小區(qū)業(yè)主韓女士去年年底剛買了房，轉(zhuǎn)年就碰到這樣的事。“海洋局北院、福成五期、首鋼小區(qū)，好多小區(qū)都這樣。這是開發(fā)商跟政府之間的問題，老百姓只是從開發(fā)商那買，開發(fā)商說能給辦，政府的房管局也給房本。”
　　遇到麻煩的不僅僅是買家，還有很多房產(chǎn)賣家，同樣被不動產(chǎn)登記問題所困擾。葉女士去年底賣了冶金小區(qū)的房產(chǎn)，至今只拿到兩成的首付款。究其原因，是因為冶金小區(qū)的土地屬于劃撥用地，無法辦理落宗，辦不了不動產(chǎn)登記手續(xù)。
　　葉女士說，她也曾向不動產(chǎn)登記中心提出，可否補交土地出讓金，來改變土地的劃撥性質(zhì)。但政府部門說，目前還沒有這樣的政策。“現(xiàn)在政府沒有說法，只是說在等待，具體等多久不知道。政府說是遺留問題，但遺留問題不應該讓老百姓來承擔后果，感覺不公平。”
　　對于業(yè)主所反映的問題，三河市國土資源局不動產(chǎn)登記中心1月23日張貼了一份公告稱，三河市部分小區(qū)由于相關法律法規(guī)、政策原因限制，暫時停止辦理相關不動產(chǎn)登記業(yè)務。市政府已經(jīng)成立工作組對相關問題逐個進行調(diào)查，市政府將根據(jù)調(diào)查結(jié)果爭取上級有關政策支持，參照其他市縣的成功做法制定解決辦法，待相關辦法出臺后，再行辦理不動產(chǎn)相關登記手續(xù)。
　　今天下午，記者聯(lián)系三河市有關部門，一位工作人員稱，以上述不動產(chǎn)登記中心發(fā)布的公告為準，除此之外，沒有進展以及需要說明的情況。到目前為止，當?shù)卣矫鎸τ谶@一問題的權(quán)責、如何處理、解決方案以及時間表等問題都沒有做出明確的答復。
　　而業(yè)主卻有這樣的疑問，開發(fā)商私自改變土地性質(zhì)、土地用途，包括規(guī)劃、建設、國土、稅務、房管等政府監(jiān)管部門，就沒有一個知道的嗎？如果不知情，又如何給這些工業(yè)用地、綠化用地上的建成的住宅小區(qū)，頒發(fā)了70年產(chǎn)權(quán)的房產(chǎn)證？這些問題，有待三河市方面，作出解釋。
那么這些業(yè)主該如何通過法律手段進行權(quán)利救濟呢？
   頒發(fā)房產(chǎn)證的行為表面上是房管局，實際上對于新開發(fā)樓盤來說，涉及到很多個政府部門。從項目建設來看，涉及到規(guī)劃局、國土局、環(huán)保局、發(fā)改委、稅務局到工商局；從后期入住來看，牽扯的就更多了，包括了綠化辦、供電局、自來水公司、燃氣公司、消防和教育局等等政府機構(gòu)。但是決定該房屋能否建成的主要機構(gòu)還是規(guī)劃局等。
    所以這些土地產(chǎn)生問題的關鍵也再此，因此我們要向三河市規(guī)劃局、國土局、環(huán)保局、發(fā)改委、稅務局和工商局提起政府信息公開，調(diào)查小區(qū)宗地的確切權(quán)屬問題，然后針對調(diào)查出的問題來決定是否提起訴訟。
     房子是老百姓最重要的生活資產(chǎn)，所以有關房子的任何問題都是他們的心頭大事。一套合法購買，政府機構(gòu)正常頒發(fā)房屋產(chǎn)權(quán)證的房子，在幾年后突然告知有是違建，房產(chǎn)證不能正常更換、房屋不能正常上市交易，這是對人心的極大傷害，更是對政府的公信力是極大的損害。
   京云房產(chǎn)律師團將密切關注此事進展，隨時為這些受害業(yè)主提供專業(yè)房產(chǎn)法律支持。
 
   根據(jù)最新信息：三河市人民政府近期發(fā)布公告：福成五區(qū)、燕潮家園等幾個小區(qū)已經(jīng)可以辦理不動產(chǎn)登記了，為這次的政府效率點贊，希望三河市政府能夠盡快解決所有的相關問題。