【具體案情】

　　2006年初，張先生與某開發(fā)商簽訂《商品房購銷合同》，約定甲方(開發(fā)商)應(yīng)于2007年3月1日前，將經(jīng)建設(shè)單位組織驗(yàn)收合格并符合本合同約定的商品房交付給乙方(張先生)，若逾期交房應(yīng)按日支付已付房款萬分之三的違約金。合同簽訂后，張先生按約付清了全部房款，開發(fā)商也于2007年2月28日在報(bào)紙上刊登交房通知。但張先生按通知要求去接房時卻發(fā)現(xiàn)其購買的第一層的商品房怎么高出地面一大截，要上一截樓梯才能入戶，原本可以享用的房前花園變成了樓下車庫業(yè)主的便利了。于是，張先生找開發(fā)商交涉，開發(fā)商卻以張先生的房號并未變化，樓下車庫只是因地勢原因有半截露出地面對張先生房屋無任何影響，《商品房購銷合同》并未約定房前花園由張先生享有等理由予以拒絕，張先生因此也拒絕接收房屋。后來，雙方也口頭商談過換房問題，但均未達(dá)成一致意見。(注：這些交涉及商談過程沒有任何證據(jù)可以證明，只是張先生的口頭陳述)。2009年10月20日，張先生向法院起訴要求開發(fā)商交付合同約定的房屋并支付自2007年3月1日起至實(shí)際交付房屋之日止的逾期交房違約金。

　　【雙方抗辯的主要觀點(diǎn)】

　　原告認(rèn)為：開發(fā)商雖然于2007年2月28日在報(bào)紙上刊登了交房通知，但開發(fā)商通知交付的房屋不符合法定和約定的交房條件，如：2007年11月29日才取得消防驗(yàn)收合格證明，將地下一層的車庫建成地上一層，違反規(guī)劃，導(dǎo)致原告所購第一層的房屋實(shí)際已變成第二層，違反了《商品房購銷合同》的約定，且原告一直在與開發(fā)商交涉，開發(fā)商的違約行為處于持續(xù)狀態(tài)，原告的全部訴訟請求均應(yīng)予以支持。

　　被告辯稱：被告開發(fā)建設(shè)的商品房已于2007年2月20日經(jīng)建設(shè)單位組織勘察、設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理單位驗(yàn)收合格，有五方簽章認(rèn)可的《工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄表》和《單位工程驗(yàn)收證明書》為據(jù)，并于2007年2月28日在報(bào)紙上刊登了交房通知，被告沒有任何違約行為，不應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任;其次，退一萬步講，即使要追究被告的違約責(zé)任，原告也應(yīng)于2007年3月2日至2009年3月2日期間提出其權(quán)利主張，但原告直至2009年10月20日才向法院提起訴訟，顯然已超過訴訟時效，其權(quán)利主張已依法喪失勝訴權(quán)，因此，請求法院駁回原告的全部訴訟請求。

　　當(dāng)然，被告也表示：被告在取得法院駁回原告全部訴訟請求的生效判決的前提下，被告還是愿意按現(xiàn)狀向原告交付房屋的。

　　【一審判決主要內(nèi)容】

　　1、被告提交的《工程質(zhì)量竣工驗(yàn)收記錄表》和《單位工程驗(yàn)收證明書》可以證明訴爭房屋于2007年2月20日已經(jīng)建設(shè)單位組織驗(yàn)收合格，符合合同約定的交房條件;且被告也于2007年2月28日在報(bào)紙上刊登了交房通知，履行了合同約定的通知義務(wù)。

　　原告訴稱被告將地下一層的車庫建成地上一層，違反規(guī)劃，導(dǎo)致原告所購第一層的房屋實(shí)際已變成第二層，因原告并未提供被告有違反規(guī)劃行為的相應(yīng)證據(jù)予以證明，且原告的房號與合同約定一致，相關(guān)法律并沒有規(guī)定：要上一截樓梯才能入戶的房屋一定是第二層，因此，原告的這一辯解不予支持;原告訴稱的爭議房屋于2007年11月29日才取得消防驗(yàn)收合格證明，從而認(rèn)為爭議房屋2007年11月29日才符合法定交房條件，本院認(rèn)為，雖然消防法等相關(guān)法律和行政法規(guī)明確規(guī)定相關(guān)建筑工程須經(jīng)有關(guān)行政主管部門進(jìn)行消防、環(huán)保、規(guī)劃等驗(yàn)收或許可，但相關(guān)規(guī)定從性質(zhì)上來說，均屬于管理型的法律規(guī)范，并不能因此否定買賣雙方當(dāng)事人根據(jù)需要和實(shí)際情況自行約定具體的交付條件。違反該相關(guān)規(guī)定不必然導(dǎo)致合同不能履行，也不必然導(dǎo)致當(dāng)事人履行合同不符合約定或規(guī)定，而應(yīng)由相關(guān)行政部門根據(jù)規(guī)定予以處罰或責(zé)令整改等，因此，原告的該項(xiàng)辯解也不予支持。

　　2、《商品房購銷合同》約定2007年3月1日前交付房屋，逾期交房的，從次日起計(jì)算違約金，因此，2007年3月2日至2009年3月2日期間的兩年內(nèi)，原告應(yīng)提出權(quán)利主張，而原告2009年10月20日才向本院起訴，已超過兩年的訴訟時效，其權(quán)利主張已喪失勝訴權(quán)。

　　根據(jù)上述兩大理由，一審法院判決駁回原告的全部訴訟請求。

　　【二審判決主要內(nèi)容】

　　1、爭議房屋所屬建設(shè)工程的消防驗(yàn)收意見書(2007年11月29日××市消防大隊(duì)出具)中的如下陳述“××房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營有限公司：你單位報(bào)送的……《建筑工程消防驗(yàn)收申報(bào)表》及全套消防竣工資料于2007年11月28日收悉，該工程經(jīng)你單位組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、檢測等工程相關(guān)部門按照國家現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范進(jìn)行自檢合格，并書面出具了《建筑工程消防驗(yàn)收自檢報(bào)告》及由××消防檢測評價有限公司出具的《電氣設(shè)施檢測報(bào)告》和《消防設(shè)施檢測報(bào)告》”可以證明：被告組織設(shè)計(jì)、施工、監(jiān)理、檢測等工程相關(guān)部門按照國家現(xiàn)行技術(shù)規(guī)范對爭議房屋的消防設(shè)施進(jìn)行自檢合格后于2007年11月28日報(bào)送××市消防大隊(duì)進(jìn)行消防驗(yàn)收，××市消防大隊(duì)于2007年11月29日出具消防驗(yàn)收意見書確認(rèn)合格。而消防設(shè)施也是房屋的組成部分，也應(yīng)經(jīng)建設(shè)單位組織驗(yàn)收合格后才可交付使用。本院確認(rèn)：爭議房屋于2007年11月29日符合交付條件，因此，在《商品房購銷合同》約定的2007年3月1日，爭議房屋尚不具備交付條件，被告存在違約行為;爭議房屋于2007年11月29日符合交付條件后，被告還應(yīng)再次通知原告接收房屋，但被告沒有通知原告，因此，在原告沒有證據(jù)證明被告拒絕交付房屋的情況下，本院確認(rèn)被告的違約狀態(tài)一直延續(xù)到本案一審證據(jù)交換之日2009年12月2日。

　　2、因2007年3月1日房屋尚不具備法定的交付條件，訴訟時效期間應(yīng)從房屋具備法定的交付條件之日即2007年11月29日起計(jì)算，原告于2009年10月20日向法院起訴，并未超過訴訟時效，一審的處理有誤，本院依法予以糾正。

　　根據(jù)上述理由，二審法院遂判決：1、被告于判決生效之日起10日內(nèi)向原告交付合同約定的房屋;2、被告于判決生效之日起10日內(nèi)向原告支付逾期交房違約金135688元(自2007年3月2日起至2009年12月2日止，按原告已付房款××元乘以萬分之三計(jì)算)。