房子被拆，補償竟然只是市價的十分之一

　　王先生家住江蘇省徐州市某縣城郊的某村，早在1998年看到自家老房已經破舊不堪，便向村委申請翻建，取得建房許可后，建造了3層樓房，并辦理了房產證。隨著經濟飛速的發(fā)展，王先生家附近越來越繁華，通了地鐵，周邊相繼建起了學校和商場，越來越有城區(qū)的氣息。

　　2017年10月，村委會通知村民說要拆遷了，村里納入了棚戶改造，同時給每家每戶發(fā)了一個宣傳小冊子。宣傳冊內容包括了補償和安置事宜，但是文件沒有加蓋公章，還要求村民必須一個月內簽字。

　　根據宣傳冊規(guī)定，村里磚混結構的房屋一平補償500多元，加上裝修也就700多元，而靠近被征收房屋50米左右的商品房價格已經6000多了，甚至有的房子8000?。王先生自己算了算，按照宣傳冊的規(guī)定進行補償的話，得到了補償款，就別想著買房子了，更別提自己再去建造房子了。

　　為什么王先生家的房屋補償和實際價值會差距這么大?我們經過調查發(fā)現了問題的關鍵：王先生的房屋應該早就已經納入城市規(guī)劃區(qū)了，而村委還想按照普通農村房屋的征收價格來補償，這顯然是不合理的。王先生隨后拒絕了簽字，并要求征收方給出合理補償。

　　二

　　什么是城市規(guī)劃區(qū)?為何差距如此大

　　城市規(guī)劃區(qū)指的是近城市市區(qū)、近郊區(qū)以及城市行政區(qū)域內因城市建設和發(fā)展需要實行規(guī)劃控制的區(qū)域，城市規(guī)劃區(qū)的具體范圍，由城市人民政府在編制的城市總體規(guī)劃中劃定。

　　特別是城市周邊的集體土地鄉(xiāng)鎮(zhèn)、村莊，很可能在城市發(fā)展擴張中已經納入到城市規(guī)劃區(qū)內，在未來的幾年、十幾年這片的集體土地將要發(fā)生翻天覆地的變化，土地性質也隨之變?yōu)閲型恋亍ν辽灵L在這塊土地上的老百姓，未來很可能面臨土地征收、房屋拆遷。

　　納入城市規(guī)劃區(qū)的農村房屋，有這些常見特點：

　　1、地域位置：以城市為中心，內含外延的城中村、城郊村鎮(zhèn);

　　2、政策限制：納入城市規(guī)劃區(qū)的集體土地，計劃在該區(qū)域內建住宅或者其他一般不予審批;

　　3、周邊環(huán)境：交通道路便利，城市商業(yè)發(fā)展齊備;

　　4、管理部門名稱：管理部門由以前的某村委會變?yōu)槟辰值擂k。

　　這就給被拆遷人一個提醒，看看自己的房子是不是屬于規(guī)劃區(qū)，實踐中，往往很多老百姓是不知道，也不關注的，因此，小云律師在這里建議你，在拆遷公告發(fā)布之日就開始著手調查取證，找到相關的信息和線索，對于維護自己的合法權益大有幫助。

　　隨著城市化不斷推進，很多城郊附近的村鎮(zhèn)逐漸納入了城市規(guī)劃區(qū)，有些農村集體經濟組織的土地早就已經被批準征收。然而，出于各種各樣的原因，房屋征收部門對該集體土地上的房屋一直未進行補償，原住戶也一直在使用其房屋。等過了幾年，等到房屋征收部門給被征收人補償安置時，該部分房屋所在的地方已經納入城市規(guī)劃區(qū)，隨之而來的是周圍的房屋價格也已經完全趕上城市房屋價格。

　　但是，實際中，遇到征地拆遷時，一些地方的征收方依舊按照農村集體土地上的房屋標準進行補償。這造成咱們一些農民被征收后生活水平下降，沒有謀生的土地，生活得不到保障，也買不起房。一方面是征收方違法征收，另一方面是咱農民朋友還不知道自己的房屋早已被納入了城市規(guī)劃區(qū)，這樣的農村房屋是可以比照國有土地上的房屋價值進行補償的。這都會造成咱們農民在房屋拆遷時利益受損。

　　三

　　運用法律武器，維護合法權益

　　1、法律依據：

　　(1)《最高人民法院關于審理涉及農村集體土地行政案件若干問題的規(guī)定》第十二條第二款規(guī)定，征收農村集體土地時未就被征收土地上的房屋及其他不動產進行安置補償，補償安置時房屋所在地已納入城市規(guī)劃區(qū)，土地權利人請求參照執(zhí)行國有土地上房屋征收補償標準的，人民法院一般應予支持，但應當扣除已經取得的土地補償費。

　　(2)(2005)行他字第5號《最高人民法院行政審判庭關于農村集體土地征用后地上房屋拆遷補償有關問題的答復》規(guī)定：“行政機關征用農村集體土地之后，被征用土地上的原農村居民對房屋仍享有所有權，房屋所在地已被納入城市規(guī)劃區(qū)的，應當參照《城市房屋拆遷管理條例》及有關規(guī)定，對房屋所有權人予以補償安置。”

　　2、律師解析：

　　最高人民法院這樣規(guī)定顯然是合理的，因為在集體土地征收過程中，如果未同時對被征收的集體土地上的房屋進行征收補償，經過若干時間后，原坐落于集體土地上的房屋所在區(qū)域已經被納入城市規(guī)劃區(qū)，基本實現了城鎮(zhèn)化，此時再對原集體土地上的房屋實施征收，可以參照國有土地上房屋征收補償標準予以安置補償。其目的在于避免同區(qū)域內原集體土地上房屋征收補償標準低于國有土地上房屋征收補償標準，充分保障原集體土地上房屋權利人的合法權益。這樣才更加公平，也可以減少不必要的糾紛。

　　我們知道，國有土地和集體土地，在法律上性質是不一樣的，因此，對集體土地上房屋進行征收時，其補償當然沒辦法直接適用《國有土地上房屋征收與補償條例》。但是根據現實狀況，即房屋所在的土地已經城市化，如果按照農村集體土地來進行補償，就無法保障農民的權益。因此，最高人民法院就規(guī)定，對于農村集體土地上的房屋在補償時已經納入城市規(guī)劃區(qū)的，可以參照《國有土地上房屋征收與補償條例》的補償標準給予被征收人補償。

　　同時，需要注意的一點是，參照并不等于完全適用，這是因為兩者還是有所差別的。征收國有土地上的房屋時，征收補償款是包括土地本身的地價在內的。因此，如果征收農民集體土地時已經對土地進行了補償，那么按照國有土地上房屋征收補償標準對其補償時，應當扣除已經取得的土地補償費。!