業(yè)主維權(quán),房產(chǎn)糾紛,特殊房屋買賣

法律明令禁止
我國(guó)自2017年起，各地陸續(xù)發(fā)布關(guān)于限制商改住的規(guī)定，例如3月26日晚上，北京住建委官方網(wǎng)站發(fā)布了《關(guān)于進(jìn)一步加強(qiáng)商業(yè)、辦公類項(xiàng)目管理的公告》，對(duì)商住項(xiàng)目進(jìn)行了全面規(guī)范。公告第一條明確規(guī)定：商業(yè)、辦公類項(xiàng)目應(yīng)當(dāng)嚴(yán)格按規(guī)劃用途開發(fā)、建設(shè)、銷售、使用，未經(jīng)批準(zhǔn)，不得擅自改變?yōu)榫幼〉扔猛尽５诙l規(guī)定，房企新報(bào)建商辦類項(xiàng)目，最小分割單元不得低于500平方米；不符合要求的，規(guī)劃部門不予批準(zhǔn)。另外，相繼深圳，南京，濟(jì)南等地都出臺(tái)了類似的地方性法規(guī)。
開發(fā)商屢教不改
但即使政府明令禁止，然而還是有不少開發(fā)商選擇鋌而走險(xiǎn)，不惜違規(guī)操作。其原因當(dāng)然還是利益的驅(qū)使。辦公類房產(chǎn)的使用面積大,售價(jià)高,主要面向單位公司,相對(duì)來說較難銷售；而公寓類房產(chǎn)使用面積小,居住功能齊全,既可居住又能辦公，銷售市場(chǎng)更為廣泛,要好賣得多。所以,對(duì)于開發(fā)商而言，他們就熱衷于把辦公用房變?yōu)楣?。要達(dá)成這個(gè)目的，除了將辦公公房違規(guī)地改為公寓進(jìn)行銷售之外,很多開發(fā)商在建設(shè)商服項(xiàng)目時(shí),也會(huì)在原本合規(guī)的基礎(chǔ)上盡量更多得建設(shè)公寓產(chǎn)品。但是開發(fā)商得到了利益，卻害苦了業(yè)主，本來花錢買的公寓，其目的在于入住，但卻被告知房屋性質(zhì)不能居住，購房目的達(dá)不到，糾紛自然接踵而至。
這是一個(gè)真實(shí)案例
17年底，南京某市民A購買了本市一套60平方米的酒店式公寓，單價(jià)合下來兩萬多一平米。據(jù)A所說，當(dāng)時(shí)簽訂合同的時(shí)候很倉促，并沒有仔細(xì)看合同內(nèi)容。合同上的很多信息也是空白的未填寫狀態(tài)。但是由于之前的宣傳天花亂墜加上對(duì)知名開發(fā)商的信任，并沒有提出什么疑問，合同簽訂幾個(gè)月后拿到了備案后的合同。直到2019年5月份，A被通知收房并辦理產(chǎn)權(quán)手續(xù)，這才發(fā)現(xiàn)自己購買的“酒店式公寓”并不是真正意義上的“酒店式公寓”，房產(chǎn)證上的土地性質(zhì)標(biāo)明為“商務(wù)金融用地/辦公”。所有的業(yè)主在在簽訂預(yù)售合同的時(shí)候，銷售人員也沒有說明實(shí)際情況。在法律上來說，土地性質(zhì)不屬于“居住用地”，是不能視為住宅的，更不能享受住宅的一系列政策優(yōu)惠。 而登記為“辦公用房”的，則基本不能用于居住，即便一開始可以混水摸魚，也會(huì)一直存在并整治的風(fēng)險(xiǎn)。
京云律師認(rèn)為
在上述案件中，最重要的爭(zhēng)議點(diǎn)在于開發(fā)商是否存在虛假宣傳，根據(jù)最高院出臺(tái)的商品房買賣司法解釋的相關(guān)規(guī)定，一般來說，商品房的銷售廣告和宣傳資料在法律上的性質(zhì)為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，也應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)承擔(dān)違約責(zé)任。開發(fā)商交付的房屋實(shí)際情況與廣告嚴(yán)重不符，造成購房者買房的根本目的不能實(shí)現(xiàn)，其行為屬于違約，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)相應(yīng)的違約責(zé)任。
另外針對(duì)銷售人員的口頭承諾的效力問題，我們認(rèn)為，口頭承諾同樣具有法律效力，銷售人員代表了開發(fā)商。其承諾屬于表見代理的行為，購房者是有理由相信銷售人員具體代理權(quán)。開發(fā)商的銷售人員就是專業(yè)從事房地產(chǎn)銷售工作的。購房者時(shí)完全有理由相信其作出的承諾有相應(yīng)的權(quán)限。
再者，雖然開發(fā)商的銷售廣告和宣傳資料，在法律性質(zhì)上屬于要約邀請(qǐng)，合同中并沒有具體約定，但由于開發(fā)商通過種種途徑宣傳其銷售的房屋是可以居住的公寓，這也是直接讓業(yè)主決定買房的重要原因，可以說，開發(fā)商的宣傳是購房者簽訂房屋買賣合同的基礎(chǔ)要素。
再者，如上述情況，這個(gè)房產(chǎn)性質(zhì)為辦公，在法律上來說不能居住。購房者本身達(dá)不到購房目的。從合同法上來說，也可以要求解除合同。
京云律師再次提醒
根據(jù)上述最高院司法解釋的這條規(guī)定，商住兩用變辦公，無論開發(fā)商是否存在違規(guī)，只要在銷售時(shí)沒有跟業(yè)主進(jìn)行說明，存在虛假宣傳的情形，業(yè)主便可以以此要求退房或者讓開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。
 
 
原文作者：京云房產(chǎn)律師團(tuán) 李璇
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