業(yè)主維權(quán),特殊房屋買(mǎi)賣,二手房買(mǎi)賣

一、你了解福利分房嗎？
1、同住人的資格包括哪些？
在公房動(dòng)遷案件里，“同住人資格”一直是糾紛中爭(zhēng)議最大的問(wèn)題。根據(jù)上海的法律法規(guī)規(guī)定：同住人的資格主要包含以下三點(diǎn)：（1）在被動(dòng)遷房屋里具有本市的常住戶口，（2）實(shí)際居住一年以上，（3）在本市沒(méi)有其他住房或者是雖有其他住房但居住困難。其中，“他處有房”的概念如何界定，有很多的解讀。毫無(wú)疑問(wèn)，這里的住房應(yīng)該限定為“福利性分房”。

1. 什么樣的房子是福利性分房呢？

京云房產(chǎn)律師團(tuán)根據(jù)客戶咨詢最多的問(wèn)題，查閱了法院的案例及相關(guān)的理論解釋，在這里跟大家簡(jiǎn)單的介紹下。
我們都知道，福利分房是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代的產(chǎn)物，當(dāng)時(shí)是全民所有制，土地實(shí)際上歸國(guó)家和政府支配，為了解決人民的居住問(wèn)題，各個(gè)企事業(yè)單位建造住房，然后按照級(jí)別、工齡、年齡、居住人口輩分、人數(shù)、有無(wú)住房等條件進(jìn)行分配，國(guó)家定面積、定標(biāo)準(zhǔn)、收租金，并且規(guī)定，這種房子不能買(mǎi)賣、限制轉(zhuǎn)租等。居住在這里的人們通常只需要繳納極少的租金，自己負(fù)擔(dān)水電煤就可以了，實(shí)際支付的房租要遠(yuǎn)遠(yuǎn)低于建筑和維修成本。因此，我們稱之為這種房屋的分配是一種“福利待遇”。
 
二、四個(gè)典型案例告訴你，哪些是福利分房。
1、自購(gòu)的產(chǎn)權(quán)房，不是福利性分房。
參考案例：（2016）滬0106民初14584號(hào)，以下摘自判決原文：法院認(rèn)為，原告因知青子女回滬戶籍遷入系爭(zhēng)房屋，因系爭(zhēng)房屋面積較小，原告客觀上無(wú)法實(shí)際居住系爭(zhēng)房屋。從房屋來(lái)源看，系爭(zhēng)房屋系原告爺爺陳某某單位所分配的，原承租人為陳某某，后變更為被告陳某2。原告名下的上海市漕寶路XXXX弄X區(qū)XX號(hào)XXX室房屋系購(gòu)買(mǎi)的產(chǎn)權(quán)房，并非福利性分房，原告在他處未享受過(guò)福利性分房或者動(dòng)遷安置。綜合考慮以上因素，本院認(rèn)定原告屬于系爭(zhēng)房屋的共同居住人。
 
2、單位分配的房子，雖然以工齡和工資買(mǎi)下，依然認(rèn)定為福利性分房。
參考案例：（2018）滬02民終5301號(hào)，以下摘自判決原文：關(guān)于201室房屋，王XX主張系其以一年勞動(dòng)和支付2,300元為對(duì)價(jià)取得，不屬于福利分房，但個(gè)人部分出資取得的單位分房亦屬福利性分房，王XX的該主張本院不予采納。
 
3、享受過(guò)廉租房補(bǔ)貼，不能認(rèn)定為享受過(guò)福利性分房。
參考案例：（2015）靜民一（民）初字第373號(hào)，以下摘自判決原文：董XX等人一直居住在山海關(guān)路房屋，雖享受過(guò)廉租房補(bǔ)貼，但無(wú)證據(jù)證明二人享受過(guò)其他福利性分房，故二人應(yīng)適當(dāng)分得征收補(bǔ)償款。
 
4、自己出資購(gòu)房，單位給予一定補(bǔ)貼的，也認(rèn)定為福利性分房。
參考案例：（2014）滬二中民二（民）終字第1474號(hào)，以下摘自判決原文：查XX等人的戶籍在系爭(zhēng)房屋內(nèi)，因居住困難，符合特困戶條件，在系爭(zhēng)房屋動(dòng)遷之前，已由相關(guān)部門(mén)作為特困戶為其解決居住問(wèn)題，其購(gòu)置的解困平價(jià)房面積也已超過(guò)法定標(biāo)準(zhǔn)，雖購(gòu)置的解困平價(jià)房由其自行部分出資，但該房的取得應(yīng)屬福利性質(zhì)，故查XX等人也不符合系爭(zhēng)房屋安置人員的條件，亦不應(yīng)獲得系爭(zhēng)房屋安置補(bǔ)償款。
 
三、京云房產(chǎn)律師評(píng)析
 
事實(shí)上，在我們辦案的過(guò)程中，會(huì)因?yàn)閭€(gè)案不同，有不同的判決結(jié)果，不同的法官對(duì)“福利性分房”的認(rèn)定也有不同的觀點(diǎn)。但是，大家的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)基本上是一致的，不能簡(jiǎn)單的從名稱上去認(rèn)定，更多的是考慮到該房子的來(lái)源，購(gòu)房人的資金投入，房屋的面積、房屋的福利性，等多種因素綜合考慮的。比如只要是單位分配的房子，雖然自己出資，或以工齡形式或以金錢(qián)出資形式，都被認(rèn)定了福利性。我們的結(jié)論雖然提供了一些參考，但并不意味著問(wèn)題的終結(jié)，實(shí)際辦案過(guò)程中，還需更多考慮案件的具體情況。
 
原文作者：褚盼盼
本文編輯：京云房產(chǎn)律師團(tuán) 楚琳
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