在二手房交易市場中，絕大數(shù)人的眼光都會集中到買賣雙方之間，房東將房屋在中介公司掛牌出售，等待心儀的買家前來購買房屋。一方房產(chǎn)入手，一方資金到賬。可謂是功德圓滿。但是，作為買賣雙方而言有可能忽略了一個群體的存在，那就是出售房屋中的“承租人”群體，作為承租人而言在房產(chǎn)交易時又有哪些法律賦予的權(quán)利呢？ 

一、買賣不破租賃  
     根據(jù)《合同法》第229條規(guī)定：“租賃物在租賃期間發(fā)生所有權(quán)變動的，不影響租賃合同的效力”

    最高人民法院《關(guān)于貫徹執(zhí)行〈中華人民共和國民法通則〉若干問題的意見（試行）》第119條，私有房屋在租賃期內(nèi)，因買賣、贈與或者繼承發(fā)生房屋產(chǎn)權(quán)轉(zhuǎn)移的，原合同對租賃人和新房主繼續(xù)有效。

  簡而言之就是，如果承租期限未到合同后約定時間，無論房東對于房屋作出買賣、贈與或繼承的處分，都不影響承租人繼續(xù)承租的權(quán)利。承租人可以依據(jù)租賃合同居住到合同約定期限。對于房屋下家或者受贈人都沒有權(quán)利將承租人驅(qū)趕出去，否則將承受不利的法律責(zé)任。

以案說法

    王先生在選購了一套二手房時，被前業(yè)主告知該房產(chǎn)已經(jīng)有人承租，租期尚有九個多月才到期，王先生以為購買了房屋后就有權(quán)隨時要求承租人搬離，于是與前業(yè)主簽訂了合同并辦理了過戶手續(xù)。在拿到房產(chǎn)證以后就去找承租人主張房子已經(jīng)賣給自己了，租賃合同因房東變換，已經(jīng)喪失了存在的基礎(chǔ)。要求承租人搬離出“自己”的家，自己要重新裝修居住。但是，在與承租人交涉限期搬離的過程中，承租人提出法律上明文規(guī)定的“買賣不破租賃”的概念要求繼續(xù)承租。新房東在承租期間無權(quán)撤銷租賃合同。并指責(zé)前業(yè)主和王先生沒有尊重其 “優(yōu)先購買權(quán)”，就優(yōu)先購買權(quán)請求原業(yè)主承擔(dān)損害賠償責(zé)任。

    王先生對此不愿意相信，一紙訴狀直接將承租人起訴到法院要求承租人限期辦理自己家并承擔(dān)房產(chǎn)過戶后承租人繼續(xù)居住的房租。理想很美滿現(xiàn)實(shí)卻是格外的骨干。法院依據(jù)上述法律規(guī)定，判決租賃協(xié)議有效，最終經(jīng)法院斡旋，王先生與承租人達(dá)成調(diào)解協(xié)議，王先生補(bǔ)償承租人5個月房租租金，承租人限期搬離房屋。但因?yàn)橥跸壬谫徺I房屋時前業(yè)主已經(jīng)告知其租賃關(guān)系事實(shí)，因此在與王先生的交易行為中前業(yè)主不存在過失行為，不需承擔(dān)不利的法律后果。對承租人的補(bǔ)償只能王先生自己承擔(dān)。

承租人的權(quán)利到此就結(jié)束了嗎？并沒有！

    本案例中承租人首先以買賣不破租賃的法律原則反駁了王先生的主張，進(jìn)而又以前業(yè)主在房屋出售中沒有尊重其 “優(yōu)先購買權(quán)”，就優(yōu)先購買權(quán)請求原業(yè)主承擔(dān)損害賠償責(zé)任。承租人優(yōu)先購買權(quán)又做何種解釋？

二、 承租人優(yōu)先購買權(quán)

《合同法》第二百三十條：出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)要通知承租人，承租人享有以同等條件優(yōu)先購買權(quán)利。

(1)僅限于房屋租賃場合;

(2)出租人出賣出租房屋,應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人。

(3)出租人侵害承租人優(yōu)先權(quán)的,承租人可主張賠償損失;

(4)在轉(zhuǎn)租的場合,次承租人與承租人都有優(yōu)先購買權(quán),二者發(fā)生沖突的,前者優(yōu)先于后者.

    《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十一條規(guī)定　出租人出賣租賃房屋未在合理期限內(nèi)通知承租人或者存在其他侵害承租人優(yōu)先購買權(quán)情形，承租人請求出租人承擔(dān)賠償責(zé)任，人民法院要應(yīng)予支持。但請求確認(rèn)出租人和第三人簽訂的房屋買賣合同無效的，人民法院則不予支持。

    簡而言之，承租人的優(yōu)先購買權(quán)則是指承租人在出租人出賣租賃物時，在同等條件下優(yōu)先購買該租賃物的權(quán)利。無論承租人是否購買房屋，房東都應(yīng)當(dāng)在合理期間內(nèi)通知承租人是否在同等條件下購買房屋，若承租人明確放棄購買則房東方可與他人正常交易。否則因?yàn)楦嬷繓|需要承擔(dān)法律規(guī)定的賠償責(zé)任。

    回到本案中，前業(yè)主在出售房屋前未在合理期限內(nèi)告知承租人，侵犯了承租人的優(yōu)先購買權(quán)。承租人有權(quán)利依據(jù)相關(guān)法律規(guī)定向房東主張經(jīng)濟(jì)賠償。誰知承租人表示他也有意購買該房，而房東未通知他就和王先生簽約無效，聲稱要向法院起訴。最終經(jīng)律師斡旋，房東與承租人達(dá)成了調(diào)解協(xié)議，房東返還其三個月的租金，以作為未在合理期間內(nèi)通知承租人的經(jīng)濟(jì)賠償。

律師提醒：根據(jù)我國《合同法》規(guī)定，出租人出賣租賃房屋的，應(yīng)當(dāng)在出賣之前的合理期限內(nèi)通知承租人，因此若有意出售的房屋先前已經(jīng)出租，則應(yīng)在出售前通知承租人，以免橫生波折。

三、承租人權(quán)利行使的例外情形

（一）房屋買賣不破租賃的例外情形

1.房屋在出租前就已經(jīng)設(shè)立抵押權(quán)的，抵押人后來行使抵押權(quán)拍賣的。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)后，租賃合同對受讓人不具有約束力。抵押人將已抵押的財產(chǎn)出租時，如果抵押人未書面告知該財產(chǎn)已經(jīng)抵押的，抵押人對出租抵押物造成承租人的損失承擔(dān)賠償責(zé)任;如果抵押人已書面告知承租人該抵押物已經(jīng)抵押的，抵押權(quán)實(shí)現(xiàn)造成承租人的損失的，由承租人自己承擔(dān)。

這是因?yàn)椋盅簷?quán)屬于物權(quán)的范疇，而租賃屬于債權(quán)的范圍。在房屋抵押后再出租的，適用的是“物權(quán)優(yōu)先于債權(quán)”原則，所以這種情況不適用于買賣不破租賃。

2.房屋在出租前已被人民法院依法查封的。

如果涉及到法院依法查封的房屋，如果房屋查封在先，租賃在后，則法院拍賣的時候不適用買賣不破租賃;如果房屋租賃在先，查封在后的，買賣不破租賃的規(guī)則仍可以適用。 房屋買賣不適合有限購買權(quán)的例外情形 《最高人民法院關(guān)于審理城鎮(zhèn)房屋租賃合同糾紛案件具體應(yīng)用法律若干問題的解釋》第二十四條規(guī)定　具有下列情形之一，承租人主張優(yōu)先購買房屋的，人民法院不予支持：

1.房屋共有人行使優(yōu)先購買權(quán)的；

2.出租人將房屋出賣給近親屬，包括配偶、父母、子女、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孫子女、外孫子女的；

3.出租人履行通知義務(wù)后，承租人在十五日內(nèi)未明確表示購買的；

4.第三人善意購買租賃房屋并已經(jīng)辦理登記手續(xù)的。