中國業(yè)主維權(quán)網(wǎng)文章導(dǎo)讀：與商品房逾期交房和逾期辦證相比，更讓人煩惱的，就是購房者用多年的積蓄，購買了不能入住的爛尾樓。在這種情況下，如何挽回業(yè)主的損失？京云房產(chǎn)律師團對這個問題，做如下解答。

一、為什么會有爛尾樓？
1、在講解維權(quán)方案之前，我們有必要回答眾多業(yè)主的一個共同疑問，那就是為什么購買的期房會爛尾？在大多數(shù)情況下，原因很簡單，就是開發(fā)商資金鏈斷了。沒有流動資金繼續(xù)建設(shè)樓盤了。
2、京云房產(chǎn)團隊發(fā)現(xiàn)，一般來說業(yè)主的全部購房款之和加上沒賣掉房子的全部價值，應(yīng)該大于施工、銀行、債主的欠款之和。在大多數(shù)情況下，樓盤停工是開發(fā)商把業(yè)主的購房款挪作他用，致使資金鏈條斷裂，拖欠了施工方的工程款，導(dǎo)致樓盤全面停工。
3、爛尾樓導(dǎo)致的后果是非常嚴(yán)重的！為什么這樣說呢？因為如果樓盤長期停工，業(yè)主入住遙遙無期，如果房企破產(chǎn)，資產(chǎn)被賤賣，業(yè)主利益將受到重大損失。倘若按揭買房的業(yè)主不及時處理貸款合同，可能要為不能入住的爛尾樓一直還貸。

二、買的新房成了爛尾樓，業(yè)主可以如何維護權(quán)益？
京云房產(chǎn)律師團總結(jié)出兩個方案，即“得房辦證”和“退房求償”。
我們接觸過的大部分的爛尾樓購房者的第一訴求，是拿到房子并辦理產(chǎn)證。但是如果開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)困難，就需要外部資本的進入才能達到復(fù)盤的目的。外部資本的進入需要多方的共同努力，基本的模式可以分為兩種。
1、得房辦證
（1）政府墊資模式
政府墊資模式，是指通過律師的工作，協(xié)調(diào)各方，最終促成政府投入資金，使?fàn)€尾樓盤復(fù)工，購房者得房并辦產(chǎn)證。
（2）市場融資模式
市場融資模式，是指通過律師的工作，協(xié)調(diào)各方，最終促成社會資金的進入，使?fàn)€尾樓盤復(fù)工，購房者得房并辦產(chǎn)證。
2、退房求償
（1）開發(fā)商資金鏈斷裂，樓盤不能繼續(xù)開發(fā)變成爛尾樓，購房者的購房款還拿的回來嗎？如果樓盤已被開發(fā)商抵押，購房者的購房款是否會被抵押權(quán)人先拿走？這是我們接待過的無數(shù)購房者最關(guān)心的兩個問題。
（2）對于建成并且交付的房產(chǎn)，原則上不屬于被執(zhí)行人的財產(chǎn)，對于支付全款的買受人，不得查封、扣押，也不得作為破產(chǎn)財產(chǎn)，對于未交付全款的，可以選擇繼續(xù)履行交付剩余房款或者解除合同。
（3）京云認(rèn)為對于房屋未建成，形成爛尾樓的房產(chǎn)，消費者要求返還房款的權(quán)利優(yōu)先于工程款優(yōu)先權(quán)，由于工程款優(yōu)先于建設(shè)工程抵押權(quán)，自然購房消費者權(quán)利優(yōu)先于建設(shè)工程抵押權(quán)。購房者的清償權(quán)利優(yōu)先于建設(shè)工程優(yōu)先權(quán)、優(yōu)先于抵押權(quán)，自然也高于一般金錢債權(quán)人的債權(quán)。
（4）由此可知，購房者退房求償?shù)臋?quán)利和優(yōu)先級是受法律保護的。但是，也同時提醒各位爛尾樓盤的購房者，法律不保護躺在權(quán)利上睡覺的人，如果想要自己的利益能夠得到保障，需要積極走法律途徑維權(quán)，否則真的可能錢房兩空。中國業(yè)主維權(quán)網(wǎng)
 
原文作者：京云房產(chǎn)律師團
 
本文編輯：京云房產(chǎn)律師團 琳琳