業(yè)主已經(jīng)辦完接房手續(xù)，也對房屋進行了查驗，驗出嚴重的質量問題怎么辦?申請了維修如果開發(fā)商拖延不整改或者走過場該如何是好?造成了損失應該如何索賠?怎樣才能合理合法的維護自身權益?

三種情形

　　根據(jù)最高人民法院《關于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》(以下簡稱《解釋》)的規(guī)定，商品房質量問題通?？煞譃橐韵氯N情形：

一、房屋主體結構質量不合格的，購房人有權拒收、解除合同和要求賠償損失。

購房人在辦理商品房交接入住手續(xù)時，應要求出賣人出示該商品房的《建筑工程竣工驗收備案表》，查驗該工程是否驗收合格。

　　《解釋》第十二條規(guī)定：因房屋主體結構質量不合格不能交付使用，或者房屋交付使用后，房屋主體結構質量經(jīng)核驗確屬不合格，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。這里的所謂主體結構質量不合格包括兩種情況：一是房屋交付前未經(jīng)驗收或經(jīng)驗收不合格。依據(jù)現(xiàn)行法律規(guī)定，房屋建成后交付使用前，建設單位應組織勘察、設計、施工、監(jiān)理等各方對工程質量進行驗收，驗收合格的應該簽署質量合格文件;并申請規(guī)劃、公安消防、環(huán)保部門對房屋進行檢查，出具認可文件或者準許使用文件;最后由建設單位向工程所在地的建設行政主管部門備案，取得房屋建設工程竣工驗收備案表?！督ㄖā返诹粭l規(guī)定：建筑工程竣工經(jīng)驗收合格后，方可交付使用;未經(jīng)驗收或者驗收不合格的，不得交付使用?！冻鞘蟹康禺a(chǎn)管理法》第二十六條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)項目的設計、施工，必須符合國家的有關標準和規(guī)范。因此，如果出賣人不能出示該商品房的《建筑工程竣工驗收備案表》，說明該工程未經(jīng)驗收或者驗收不合格，購房人有權拒絕收房，由此引起的延期交房責任由出賣人承擔。如果出賣人超過約定的期限房屋仍然未能驗收合格，購房人可以解除合同并要求賠償損失。二是房屋交付使用后房屋主體結構質量經(jīng)核驗確屬不合格。這里的所謂主體結構質量不合格，是指房屋地基基礎工程和主體結構工程不合格。房屋地基基礎工程和主體結構工程是建筑工程的基礎和主體，如果一棟樓房在地基基礎工程和主體結構方面出現(xiàn)質量問題，即使其他部分施工質量再好也難以保證整個樓房的質量和安全。因此，《建筑法》第六十條第一款規(guī)定：建筑物在合理使用壽命內(nèi)，必須確保地基礎工程和主體結構質量。商品房交付使用后，購房人認為主體結構質量不合格的，可以依照有關規(guī)定委托工程質量檢測機構重新核驗，確屬主體結構質量不合格的，購房人有權退房，給購房人造成損失的，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當依法承擔賠償責任。但這里必須提醒購房人注意，委托核驗的工程質量檢測機構必須具備相應的資質，且委托哪個機構來檢測買賣雙方須經(jīng)協(xié)商達成一致，如雙方協(xié)商不成應申請法院指定檢測機構，否則單方委托的檢測機構如果得不到另一方的認可，其檢測結果則沒有法律效力。

二、在保修范圍內(nèi)的一般質量問題，購房人有權要求出賣人承擔修復責任。

書面確認并加蓋公章

　　《解釋》第十三條第二款規(guī)定：交付使用的房屋存在質量問題，在保修期內(nèi)，出賣人應當承擔修復責任;出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，買受人可以自行或者委托他人修復。修復費用及修復期間造成的其他損失由出賣人承擔。這里所說的質量問題指的就是一般質量問題。所謂一般質量問題，是指房屋地基基礎工程和主體結構工程之外的、未嚴重影響購房人正常居住使用的質量問題，包括屋頂、墻壁漏水、滲水問題，室內(nèi)地坪空鼓、開裂、起沙問題，墻皮、面磚、油漆等飾面脫落問題，廁所、廚房、盥洗室、陽臺地面泛水、積水、漏水問題，電線漏電、燈具墜落、管道堵塞、暖氣不熱問題等等?！督ㄖā返诹畻l第二款規(guī)定：建筑工程竣工時，屋頂、墻面不得留有滲漏、開裂等質量缺陷;對已發(fā)現(xiàn)的質量缺陷，建筑施工企業(yè)應當修復。國務院頒布實施的《建設工程質量管理條例》第四十條規(guī)定：在正常使用條件下，建設工程的最低保修期限為：(一)基礎設施工程、房屋建筑的地基基礎工程和主體結構工程，為設計文件規(guī)定的該工程的合理使用年限;(二)屋面防水工程、有防水要求的衛(wèi)生間、房間和外墻面的防滲漏，為5年;(三)供熱與供冷系統(tǒng)，為2個采暖期、供冷期：(四)電氣管線、給排水管道、設備安裝和裝修工程，為2年。建設部頒布的《商品房銷售管理辦法》第三十三條規(guī)定：房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當對所售商品房承擔質量保修責任。當事人應當在合同中就保修范圍、保修期限、保修責任等內(nèi)容作出約定。保修期從交付之日起計算。在保修期內(nèi)發(fā)生的屬于保修范圍的質量問題，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)應當履行保修義務，并對造成的損失承擔賠償責任。一般來說，房屋交付前對比較明顯的或者已知的質量問題，購房人應在房屋交付時要求出賣人給以修復。因為購房人在接受房屋時，一般要對房屋進行必要的驗收，這也是購房人應該行使的注意義務，經(jīng)驗收后確信沒有質量問題再辦理入住手續(xù)。如果發(fā)現(xiàn)房屋有質量問題，應立即找開發(fā)商，要求對有質量問題的地方予以，在對方解決好該問題后再辦理入住手續(xù)。如果在短時間內(nèi)解決不了，應要求開發(fā)商承擔延期交房的責任，并索要書面憑證。房屋交付使用后在保修期內(nèi)出現(xiàn)的一般質量問題，在未嚴重影響正常居住使用的情況下，購房人有權要求出賣人修復。因此增加的費用，應當由出賣人承擔。出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的，購房人可自行或者委托他人修復，修復費用及修復期間造成的其他損失等，應由出賣人承擔。

三、因房屋質量嚴重影響正常居住使用的，購房人可以請求解除合同和賠償損失。

　　《解釋》第十三條第一款規(guī)定：因房屋質量問題嚴重影響正常居住使用，買受人請求解除合同和賠償損失的，應予支持。這種情形既不是明顯的主體結構質量不合格，又不完全屬于保修的一般質量問題，而是介于前面兩種情形之間的第三種情形，其中嚴重影響正常居住使用如何理解和把握，法律沒有作出具體規(guī)定，應該屬于法官自由裁量的范疇。因此，在這種情況下購房人提出索賠請求時更要慎之又慎。是否屬于嚴重影響正常居住使用的情況，司法實踐中要通過實地勘察或鑒定進行綜合評定。一是看房屋質量問題是否能夠通過修復解決，如果通過修復能夠解決，一般應要求出賣人承擔修復責任，并可要求賠償損失;確實無法修復再要求解除合同和賠償損失。二是經(jīng)修復后是否仍然存在威脅購房人人身、財產(chǎn)安全的因素，如果該房屋經(jīng)修復后仍然不能保證購房人的人身和財產(chǎn)安全，購房人就要理直氣壯地提出解除合同，并要求出賣人賠償損失。三是經(jīng)多次維修房屋仍然存在嚴重質量缺陷，無法正常使用，嚴重干擾和影響了購房人的生活，可提出解除合同和賠償損失的請求，由法官根據(jù)實際情況予以裁決。

　　除注意區(qū)分上述三種情形外，購房人要想索賠成功，還要注意保存和搜集證據(jù)，因為在法院審理中，要求出賣人賠償損失需要購房人提供證據(jù)證明。一是房屋出現(xiàn)質量問題的證據(jù);二是出賣人拒絕修復或者在合理期限內(nèi)拖延修復的證據(jù);三是購房人自行修復或者委托他人修復的證據(jù);四是購房人發(fā)生損失的證據(jù)。