開發(fā)商起訴工商局?jǐn)≡V，法院認(rèn)定其構(gòu)成虛假宣傳
2月21日上午，海南省?？谑行阌^(qū)人民法院公開開庭并當(dāng)庭宣判了一起因房地產(chǎn)銷售公司虛假宣傳引起的行政訴訟案件。

　　涉案銷售商在銷售其在海口市海甸沿江五西路的某樓盤時(shí)，以該樓盤為住宅性質(zhì)的商品房進(jìn)行宣傳，宣傳內(nèi)容大量體現(xiàn)生活住宅元素，未反應(yīng)真實(shí)的土地性質(zhì)及房屋用途，對(duì)購(gòu)房者隱瞞該樓盤土地為商業(yè)金融性質(zhì)用地。?？谑泄ど绦姓芾砭蛛S后進(jìn)行了立案調(diào)查，認(rèn)定銷售商此舉系發(fā)布虛假?gòu)V告行為，依據(jù)法律規(guī)定，對(duì)銷售商作出罰款30萬(wàn)元的行政處罰。銷售商不服，提起行政訴訟，訴請(qǐng)法院撤銷市工商局作出的《行政處罰決定書》。經(jīng)審理，法院當(dāng)庭駁回銷售商的訴訟請(qǐng)求。

　　法網(wǎng)恢恢，開發(fā)商虛假宣傳終被追責(zé)

　　此案原告開發(fā)建設(shè)的涉案房產(chǎn)為商務(wù)辦公性質(zhì)的樓房，但其在印制的宣傳品及網(wǎng)站發(fā)布的廣告中均突出宣傳涉案房產(chǎn)的生活住宅性質(zhì)，誤導(dǎo)、欺騙消費(fèi)者，其行為違反廣告法第二十八條的規(guī)定，構(gòu)成虛假?gòu)V告，違法事實(shí)清楚。原告作為開發(fā)商及涉案房產(chǎn)的銷售者，其身份符合我國(guó)廣告法規(guī)定的廣告主身份，應(yīng)對(duì)涉案虛假?gòu)V告承擔(dān)責(zé)任。工商行政管理局依據(jù)職權(quán)在接到投訴后立案調(diào)查，并在查明原告的違法事實(shí)及履行告知程序后充分考慮原告終止違法行為，主動(dòng)消除影響且造成的社會(huì)危害后果較小的情節(jié)，從輕對(duì)原告作出罰款30萬(wàn)元的行政處罰，其行為并無(wú)不當(dāng)。

　　律師對(duì)廣大購(gòu)房者的建議

　　宣傳廣告對(duì)于銷售的作用明顯，但如果一味追求效果而夸大宣傳甚至虛假宣傳，則會(huì)損傷消費(fèi)者的權(quán)益，這是要承擔(dān)法律責(zé)任的。在房產(chǎn)交易過程中，銷售商應(yīng)樹立誠(chéng)信意識(shí)，遵循誠(chéng)實(shí)信用原則，建立消費(fèi)者信賴的品牌;對(duì)于處于信息劣勢(shì)地位的消費(fèi)者來說，自身也應(yīng)加強(qiáng)自我保護(hù)意識(shí)，多了解相關(guān)法律知識(shí)和房地產(chǎn)專業(yè)知識(shí)，充分利用信息社會(huì)的方便條件，多方面獲取商品信息，減少自己的信息不對(duì)稱程度。

　　那么具體來說有哪些信息是我們買房時(shí)應(yīng)該著重注意的呢?下面就給大家提示一些重要的事項(xiàng)。

1、看是否有預(yù)售許可證

　　很多地方都說看五證，實(shí)際沒必要，辦理預(yù)售許可證必須提交其他四個(gè)證，讓房地產(chǎn)管理部門替咱們把關(guān)更穩(wěn)妥。只需要到房地產(chǎn)管理部門核實(shí)預(yù)售許可證真假即可，無(wú)預(yù)售許可證對(duì)外銷售的，購(gòu)買時(shí)都有隱患，存有不安全因素。

2、看合同中的土地性質(zhì)

　　現(xiàn)在很多開發(fā)項(xiàng)目的用地雖然是出讓用地，但由于是綜合或者商住，導(dǎo)致土地使用年限不是70年，甚至有些只是40年。在購(gòu)買時(shí)一定要看清土地性質(zhì)是否是出讓和使用年限是否是70年，因?yàn)槟壳胺芍皇且?guī)定了住宅到期自動(dòng)續(xù)期，其他非住宅業(yè)界一般認(rèn)為會(huì)繳費(fèi)續(xù)期。
3、看清楚房屋用途

　　現(xiàn)在有些對(duì)外銷售的房屋雖然和住宅一樣，但用途為公寓。關(guān)于公寓的界定，目前不是很明確，明確的就是公寓光照時(shí)間不需要滿足兩小時(shí)，另外公寓能否作為學(xué)區(qū)房，目前教育部門也沒有明確的答復(fù)，一般來說，如果住宅入學(xué)人數(shù)超過學(xué)校招生計(jì)劃，估計(jì)公寓將不能作為學(xué)區(qū)房，因此為了孩子入學(xué)購(gòu)房的這點(diǎn)要特別慎重。

4、物業(yè)也不能忽視

　　在簽訂商品房合同時(shí)會(huì)與前期物業(yè)公司簽訂物業(yè)服務(wù)合同，由于開發(fā)商與前期物業(yè)公司關(guān)系一般比較緊密，物業(yè)公司的聲譽(yù)，以及物業(yè)合同中的很多約定，也要仔細(xì)閱讀。雖然成立業(yè)委會(huì)后可以解聘物業(yè)公司，但目前的現(xiàn)實(shí)是很多小區(qū)因?yàn)榫幼÷什蛔慊蛘邩I(yè)主不愿多操心，業(yè)委會(huì)的成立遙遙無(wú)期，導(dǎo)致業(yè)主和物業(yè)之間產(chǎn)生很多糾紛，作為業(yè)主單兵作戰(zhàn)，難度可想而知。

5、車庫(kù)和地下室或閣樓的約定

　　在合同簽訂時(shí)候，有時(shí)候開發(fā)商會(huì)答應(yīng)給業(yè)主贈(zèng)送車庫(kù)或者儲(chǔ)藏室、閣樓，這些約定一定要寫入合同，口頭承諾的東西往往因?yàn)槿狈ψC據(jù)最后不了了之。

　　另外就是是否是車庫(kù)，一定要看規(guī)劃，而不是聽開發(fā)商口頭承諾，不一定能停進(jìn)去車的就是車庫(kù)，很多層比較高的貯藏室也可停車的，開發(fā)商一般都說是車庫(kù)，此時(shí)要看規(guī)劃是否是車庫(kù)，另外就是人防的車位，不能辦證，也需要特別注意。

6、面積的約定

　　這是目前糾紛最多的情況，主要是大家都認(rèn)為簽訂合同后，面積差距超過3%的，可以不用付費(fèi)，實(shí)際這是錯(cuò)誤的。在這里如果和開發(fā)商有約定，先遵照約定，無(wú)約定再按照規(guī)定執(zhí)行。開發(fā)商往往在簽訂合同時(shí)和購(gòu)房人進(jìn)行約定，約定以有資質(zhì)的測(cè)繪部門出具的面積為主。這樣的話，就直接采用測(cè)繪面積了，有效規(guī)避了那個(gè)3%的法定條件。大家一定要看清楚這點(diǎn)，可以在合同簽訂時(shí)直接約定面積，明確約定超過多少不再付費(fèi)。

7、貸款問題的約定

　　開發(fā)商往往答應(yīng)幫你貸款，但合同中開發(fā)商又不寫清楚無(wú)法貸款可以退房，而是約定因?yàn)橘?gòu)房人信譽(yù)等問題導(dǎo)致不能貸款，讓購(gòu)房人一次性付清房款。這點(diǎn)也要慎重，可以自己先行查詢個(gè)人信用或者合同約定清楚，因無(wú)法貸款可以解除合同。

8、逾期或者賠償?shù)膯栴}

　　開發(fā)商和購(gòu)房人會(huì)在合同中，對(duì)雙方辦證或者繳納購(gòu)房款等問題的期限進(jìn)行約定，但如果你細(xì)心就會(huì)發(fā)現(xiàn)，雙方違約后，賠償?shù)慕痤~是不對(duì)等的，合同簽訂時(shí)一定要求對(duì)等待遇。

9、交房的問題

　　合同約定交房的條件，一定要明確，是經(jīng)過哪個(gè)驗(yàn)收之后，有單體驗(yàn)收、綜合驗(yàn)收還是竣工驗(yàn)收備案，還有消防驗(yàn)收等等。必須明確：因?yàn)閱误w驗(yàn)收后，有可能小區(qū)還處于建設(shè)狀態(tài)，小區(qū)內(nèi)的道路、綠化都有可能未完成，居住不一定方便，因此也要約定清楚。

10、小區(qū)公共區(qū)域和公共部位的約定

　　小區(qū)內(nèi)的會(huì)所或者公共場(chǎng)所，現(xiàn)在產(chǎn)生的糾紛也越來越多，開發(fā)商往往只是告訴你說，小區(qū)內(nèi)的會(huì)所、健身場(chǎng)所等等多么規(guī)范，多么先進(jìn)，繞開產(chǎn)權(quán)問題。如果你不約定這些場(chǎng)所的產(chǎn)權(quán)，有可能最終讓開發(fā)商賣掉，買主不一定能讓你免費(fèi)或者優(yōu)惠使用，如果合同約定這些場(chǎng)所的所有權(quán)歸業(yè)主，則開發(fā)商不能出售這些場(chǎng)所。

11、對(duì)各類設(shè)施的約定

　　燃?xì)?、寬帶等，往往開發(fā)商都只選擇一家，導(dǎo)致用戶無(wú)法選擇，如果在合同中約定，要求開發(fā)商讓幾家經(jīng)營(yíng)商進(jìn)入小區(qū)，譬如寬帶，不能只讓我們被動(dòng)的選一家啊，都進(jìn)來那我們可以選擇的范圍就大多了，就有主動(dòng)權(quán)了。

12、雙方協(xié)商解決的內(nèi)容必須多研究

　　凡是前面提到糾紛的內(nèi)容，后面寫雙方協(xié)商解決的，一般都是對(duì)開發(fā)商不利的，一定要明確違約責(zé)任，不能簡(jiǎn)單的協(xié)商解決，否則出現(xiàn)問題之后，你就沒有追責(zé)追賠的依據(jù)了。合同附件也要留意：商品房買賣合同除主合同外，還包含四個(gè)附件，即房屋平面圖、公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明、裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)和合同補(bǔ)充協(xié)議。

　　首先，房屋平面圖應(yīng)標(biāo)明每一個(gè)房間具體的尺寸以及墻體的寬度，還應(yīng)標(biāo)明陽(yáng)臺(tái)的大小、空調(diào)機(jī)位等具體的設(shè)備位置。

　　如果上述內(nèi)容不明確，則房屋平面圖根本起不到準(zhǔn)確指示的作用，對(duì)開發(fā)商來說也沒有明確的約束。

　　其次，無(wú)論是房屋平面圖，還是公共部位與公用房屋分?jǐn)偨ㄖ娣e構(gòu)成說明和裝修設(shè)備標(biāo)準(zhǔn)，都應(yīng)該使用準(zhǔn)確的數(shù)字和具體的描述來表示其內(nèi)容，而不應(yīng)該使用概念化的詞語(yǔ)。像“高級(jí)”、“名牌”、“精裝修”這類詞語(yǔ)就不應(yīng)該在附件中出現(xiàn)，而應(yīng)明確“高級(jí)”具體是什么標(biāo)準(zhǔn)、“名牌”到底是什么牌子、“精裝修”要達(dá)到什么裝修效果。

　　再次，根據(jù)民事法律的“意思自治”原則，商品房買受人完全可以不受格式條款的限制，與開發(fā)商進(jìn)行協(xié)商，行使合同的修改和補(bǔ)充權(quán)，在主合同之外，簽定補(bǔ)充協(xié)議，以明確一些模糊概念，修正主合同中的不合理?xiàng)l款。

　　開購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)房屋實(shí)際情況與銷售廣告不符，可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任嗎?

　　為了保護(hù)購(gòu)房者的權(quán)益，《最高人民法院關(guān)于審理商品房買賣合同糾紛案件適用法律若干問題的解釋》第3條規(guī)定：“商品房的銷售廣告和宣傳資料為要約邀請(qǐng)，但是出賣人就商品房開發(fā)規(guī)劃范圍內(nèi)的房屋及相關(guān)設(shè)施所作的說明和允諾具體確定，并對(duì)商品房買賣合同的訂立以及房屋價(jià)格的確定有重大影響的，應(yīng)當(dāng)視為要約。該說明和允諾即使未載入商品房買賣合同，亦應(yīng)當(dāng)視為合同內(nèi)容，當(dāng)事人違反的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)違約責(zé)任。”

　　由此可見，對(duì)于房地產(chǎn)廣告中的有關(guān)房屋及其相關(guān)設(shè)施的說明及允諾，如果其對(duì)訂立合同定價(jià)有重大影響，那么即使該說明和允諾未載入房屋買賣合同，也屬于合同內(nèi)容。若購(gòu)房者發(fā)現(xiàn)說明或允諾的內(nèi)容與實(shí)際不符時(shí)，可以要求開發(fā)商承擔(dān)違約責(zé)任。