業(yè)主維權(quán),房屋動遷,土地征收
案情介紹
2012年，江蘇省X縣政府準(zhǔn)備對該縣的舊城區(qū)進(jìn)行改建，老張的房屋也在征收范圍內(nèi)，他的房子一共645平方，因在規(guī)定的簽約期限內(nèi)征收部門與老張未能達(dá)成補(bǔ)償協(xié)議，縣政府于2013年9月27日作出泗政征補(bǔ)（2013）3號《房屋征收補(bǔ)償決定書》。老張覺得，在征收過程中，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)的選擇程序和評估方法不符合法律規(guī)定，因此這個征收補(bǔ)償決定是不合法的。
老張先去申請了行政復(fù)議，市人民政府于2014年2月21日作出行政復(fù)議決定，維持了縣政府作出的房屋征收補(bǔ)償決定。
爭議焦點(diǎn)
1.房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的選擇程序是否合法？
老張認(rèn)為，在涉及他家的這次征收拆遷中，評估機(jī)構(gòu)的選定過程顯得很隨意。比如公布評估機(jī)構(gòu)的時候是三家機(jī)構(gòu)，但在組織實際抽簽時，卻對參選機(jī)構(gòu)進(jìn)行了增減，減少了原參選的兩家公司，增加了其他家。而且對于實際參選機(jī)構(gòu)，公證機(jī)關(guān)工作人員制作的現(xiàn)場記錄載明是四家公司，而公證機(jī)關(guān)出具的公證書載明是五家公司。
2.征收補(bǔ)償決定是否合法？
征收部門對于評估過程中出現(xiàn)的問題并沒有否認(rèn)，但是其認(rèn)為，認(rèn)為雖然X縣政府在評估機(jī)構(gòu)選定、文書送達(dá)等程序上存在一定程度的瑕疵，但該瑕疵對被征收人老張的實體權(quán)益并不必然造成實際損害。因此前面的這些瑕疵并不影響征收補(bǔ)償決定的效力。
律師解析
這種情況是否符合法律規(guī)定呢？
根據(jù)《國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例》規(guī)定，評估機(jī)構(gòu)的選定遵循公眾參與原則，具體來講，房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)應(yīng)由被征收人在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商選定；在規(guī)定時間內(nèi)協(xié)商不成的，由房屋征收部門通過組織被征收人按照少數(shù)服從多數(shù)的原則投票決定，或者采取搖號、抽簽等隨機(jī)方式確定。
各省市可以依據(jù)該原則制定執(zhí)行細(xì)則，比如江蘇省針對國有土地上房屋征收與補(bǔ)償條例制定了具體規(guī)定，確定評估機(jī)構(gòu)時，由房屋征收部門向社會發(fā)布征收評估信息，然后由具有相應(yīng)資質(zhì)的房地產(chǎn)價格評估機(jī)構(gòu)報名，征收部門公布名單后，被征收人在規(guī)定的時間內(nèi)協(xié)商選定，協(xié)商不成的，由征收部門組織被征收人投票決定，不足50%的，采取搖號、抽簽等方式確定。
可見，為了保證房地產(chǎn)評估結(jié)果的公正，法規(guī)對房地產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的選定程序作了具體嚴(yán)格的要求，備選評估機(jī)構(gòu)不能隨意增減。老張家的征收拆遷評估機(jī)構(gòu)選定程序明顯與法規(guī)要求不符，難以保證選擇的公正。
不公正的過程必將導(dǎo)致不公正的結(jié)果。違反法定程序選出的評估機(jī)構(gòu)所作的評估結(jié)論是最終補(bǔ)償結(jié)果的重要依據(jù)，因此依據(jù)依據(jù)評估公司的評估報告作出的房屋征收補(bǔ)償決定不具有合法性，應(yīng)當(dāng)撤銷該征收補(bǔ)償決定，保障老張的合法權(quán)益。
 
原文作者：京云房產(chǎn)律師團(tuán) 王璐
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